大多数人并不真正了解土地——所需要的尽职调查，以及如何去做估算现场工作和开发成本，或土地权属程序以及项目许可。
由于土地是如此复杂，土地所有者往往是房地产所有者中被遗忘的阶层。没有大量的信息可以帮助他们在有关土地价值、所有权和土地退出策略的复杂决策中导航。
下面的视频为土地所有者提供了一个速成课程，告诉他们成功拥有并最终退出土地投资所需的一切知识。
视频指南
- 可比销售额(“comp”)方法对房地产估值并不适用于土地。业主应该考虑房地产开发商将如何评估物业的价值
- 决定何时出售土地受到宏观经济和当地市场因素以及个人目标的影响
- 土地所有者可以通过在出售财产之前追求土地权利来实现土地价值最大化
以下是视频记录
网上有大量关于房地产的信息。你可以在批发、修复和翻转策略、购买、修复、租赁、再融资和持有策略等方面找到你想要的任何东西房地产辛迪加和筹款。有些是好的信息，有些则不那么好。
没有大量高质量信息的是土地。土地所有者是房地产所有者中被遗忘的阶层——他们中有很多人，带着很多问题，坐在很多优质土地上，不知道如何或何时出售土地，以及如何使其价值最大化。
所以，如果你是地主，你会想继续看这个视频。我将提供一些土地所有者可以用来增加他们土地价值的技巧，无论他们是否考虑出售。我还将帮助业主确定何时是出售土地的合适时机，并介绍几种不同的策略，他们可以使用这些策略有效地出售土地，同时还可以最大限度地减少税收负担。
所以，请继续留在这里。
大家好，我是Marsh & Partners的马特·马什。
Marsh & Partners是一家发展和国家咨询公司，帮助企业主和投资者最大化他们的房地产必威官方登录首页下载安卓和转型他们的业务。
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自从我成为一名房地产开发商，开始直接接触土地所有者以来，我注意到我的许多谈话之间有一个共同的主题。大多数土地所有者对他们所坐的土地一无所知。
这并不是因为拥有土地的人比拥有实物房地产的人更不精明。真的，这是因为真正了解土地的人并不多。
怎样才能安排你的土地权利任务．或者如何让一个项目获得批准。或者是真实状态尽职调查这是开发商在商业项目破土动工或建造房屋之前所必需的。
甚至许多房地产开发商也不完全了解这个过程。而那些会把这些信息保密的人，因为这样的商业机密是在这个行业中获胜的关键。
但这种心态对任何人都不公平。这造成了土地所有者和买家或开发商之间动机不一致的局面。
所以，当我和土地所有者坐下来谈话时，我会尽量客观地解释他们拥有的资产，以及我对这些财产的意图。
我会向他们介绍我需要做的调查工作，以确定我的项目是否可行。我会解释时间表、关键的里程碑和决策点，以及我将为自己投资多少美元。这样，他们最好了解他们的土地，了解我开发它需要什么，我的潜在利润，以及最终我能支付给他们多少钱。
然后，我们要么达成协议，要么不达成协议。但重要的是，我从来没有赢得这笔交易，因为我胜过了老板。
但我提到所有这些，是因为我认为这凸显了土地被误解，因为土地开发是一个如此具有挑战性和复杂的过程。所以，在这段视频中，我的目标是打破土地所有者的一些障碍，并帮助他们从房地产开发商的角度了解你需要知道什么，才能对你的财产做出更明智的决定。
如何评估土地价值
估价房产最常见的方法是使用可比销售额，也称为“比较”方法。
从本质上讲，您可以查看最近在您的市场上销售的类似房产，并根据销售价格推断出每英亩的价格。然后，你可以将每英亩的价格应用到你的财产上，并确定土地价值。这是一个快速和简单的方法来得到一个大致估计你的财产价值。
但这种方法并没有考虑到每一块土地都是独一无二的，这比房屋甚至商业地产都要独特得多。要真正确定土地价值，你需要了解买家或房地产开发商是如何评估房产价值的。
所以，我想给你上一节关于土地开发商如何评估你的财产的速成课。
最终，开发者会受到潜在利润的驱使。否则，一个项目就不可行，如果没有潜在的上升空间，就没有银行会向项目提供贷款。
这意味着，土地价值是基于一处房产未来可能产生的潜在收入。但这到底是什么意思呢?
这样想。每一处房产都有独特的地形，获得公用设施，要求不同非现场改进，可能包含溪流或湿地，并需要溪流及湿地圈定，并可能涉及不同的网站计划要求。
所以，在你真正深入分析一个特定的财产之前，价值在很大程度上是理论的。但这就是为什么作为土地所有者，了解土地价值是如何产生的，以及房地产开发商如何评估你的财产是很重要的。
因为一旦房地产开发商了解了开发房地产所涉及的内容，他们会考虑最高和最佳的用途及其潜在的未来收入，他们将能够“回到”对他们的项目有意义的土地价值。
什么时候是出售的最佳时机?
什么时候是出售土地的最佳时机?这是个很棘手的问题。通常情况下，没有正确或错误的答案，但这是一个由土地价值、市场力量和个人目标决定的问题。
我已经给你们上了一堂关于土地估值的速成课，因为它关系到买家或房地产开发商如何对房产估值。
但是，市场力量是怎样的?它们如何影响土地所有者何时应该出售他们的财产?有3个重要的特点需要考虑:
1.文化变迁与宏观经济动态:首先是文化变迁和宏观经济动态。随着文化的发展，人们的喜好也会随着他们生活和工作的方式而改变。COVID就是一个很好的例子。我们看到了前所未有的国内人口从某些城市和地区迁移到阳光地带。
即使在市场中，人们也强调拥有更多的空间，而不是凌驾于邻居之上。由于这些文化的转变，在这些地区拥有财产的土地所有者的财产价值大幅提高。
2.发展成长的路径:第二个特点是发展增长的路径。随着城市的建设，它们通常遵循一个非常可预测的生命周期。随着密度的增长，开发变得更加具有挑战性和昂贵。因此，人们选择搬到郊区，建筑商也乐于满足这一需求。
但这意味着，一旦“农村土地”突然被置于行动的中心。土地所有者可以利用他们的财产价值的增长，由于发展增长的路径。
3.房地产市场周期:第三个需要考虑的市场特征是房地产周期。房地产遵循可预测的繁荣和萧条周期，影响价值。通过了解我们在市场周期中的位置，土地所有者可以根据未来的价值决定是否适合出售。
最终，预测市场时间是不可能的，但如果你有兴趣了解更多关于房地产衰退周期的知识，你可以看看我们的视频在经济衰退期间投资房地产．
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除市场力量外，土地拥有人在决定何时出售物业时，亦应考虑其个人目标。
遗产规划是一个主要因素——在许多情况下，所有者出售房产并将现金而不是一块流动性不足的土地传给下一代是有意义的。
最终，不同的人生阶段需要不同的目标和优先事项。税收筹划可能是某一年的优先事项，而现金流则是另一年的优先事项。因此，考虑你的个人目标的时机可以帮助你回答什么时候是出售土地的正确时机。
最大化财产的价值
我们讨论了如何评估土地价值，以及何时出售土地，但如何使其价值最大化呢?就像房地产中的大多数事情一样，这不是一门精确的科学。在出售房产之前，土地所有者可以使用一些技巧来最大化他们的房产价值。
如果你有兴趣深入了解，可以看看我们的文章，“在出售土地时实现土地价值最大化的3个秘诀:抓住最高和最好的用途。”但我在这里给你们一个快速的概述。
首先，您需要考虑谁可能是潜在的最终用户。开发人员和构建人员专门从事不同类型的项目。一处房产的分区和允许的土地使用将决定该房产上可以建造什么。所以，通过了解房产可以支持什么，你就会知道什么样的买家可能对房产感兴趣，你就可以更有效地推销房产，以最大化销售价格。
另一个最大化你的财产价值的策略是考虑几个退出策略。土地本质上是一种非流动性资产。出售一处房产可能需要数年时间，当市场状况瞬息万变时，这就构成了一个挑战。
在本视频的后面，我将深入探讨退出策略，但要知道，你不需要简单地“按现状”出售你的土地——作为土地所有者，你有几个选择，什么时候退出土地所有权可能是有意义的。
最后，到目前为止，土地所有者最大化其财产价值的最可行的策略是使用土地权利。
土地权利是在你可以在一块土地上建造之前所必需的法律许可和批准。而且大多数房屋建筑商不是土地开发专家，也没有兴趣接手土地权利风险．
因此，作为一个土地所有者，这就提供了一个机会——你可以承担权利过程，并因此获得土地价值增加的好处。
土地撤离策略
有各种各样的原因，一个土地所有者可能会来拥有一个财产。有时土地会被传下来，或者是作为投资购买的，或者是所有者买了一些土地来建造他们永远的家，但从来没有抽出时间来。
但我提到这一点是因为每个人的情况都不一样。所有权背后的动机以及他们希望从房产中得到什么也会有所不同。
所以这意味着，作为土地所有者，了解如何退出财产是至关重要的——换句话说，有几种不同的方式可以出售它来实现你的目标。
首先是“按原样”出售房产。“按原样”出售房产是退出一块土地的最快、风险最小的方式。所有尽职调查工作的负担都将由买方承担，你将在交易结束时收到一张支票。
另一种陆地退出策略是做一些简单的可行性工作。购买房产有很多未知因素，需要进行大量的调查工作来确定房产是否有价值。如果一个土地所有者向买家提供了一些尽职调查材料，那么在出售房产时，他将获得更高的土地价值。
第三种退出策略是与房地产开发商合作。开发房产是一个既昂贵又耗时的过程。而且很难找到高质量的房产。因此，土地所有者可以避免开发的风险，但通过与开发商合作来利用项目的优势。一个2019中国必威常用网址 如果你想快速变现，这不是理想的退出策略，但这是一个可能从你的土地上获得更多价值的好机会。
另一个退出策略是将完全有资格的“纸质地块”出售给建筑商。还记得我说过土地权利是使土地价值最大化的一种手段吗?获得权利的过程将需要时间和金钱，并带有一定的风险，但将已批准的项目出售给建筑商或房地产开发商将大大增加财产的价值。
根据你拥有的房产类型，土地租赁是另一种可以考虑的策略。虽然从技术上讲，这不是一种“退出”策略，但这是一个从一块原本处于休眠状态的土地上获取一些收入的机会。农民通常对可耕种的农村土地感兴趣，房地产开发商可能对高质量、交通繁忙的商业土地感兴趣，这些土地太贵了，无法直接购买。
最后一种土地退出策略是自己开发土地。这是迄今为止风险最大、成本最高的方法，但却有显著的好处。一个地主将负责导航整个房地产开发过程-所有尽职调查、土地权利和建设。
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正如你所看到的，有各种各样的方法来出售物业或退出房地产土地投资。选择正确的策略取决于你想多快地变现，最终取决于你愿意在出售土地前承担多大的风险。
土地所有者的税收减免策略
我最后想说的是地主的方法在出售房产时尽量减少税收。
土地所有权像其他类型的房地产一样可以享受税收优惠。虽然你不能让土地贬值，但对房产的任何改善都是可以折旧的，而像房产税和保险、抵押贷款利息和维护成本等费用通常是可以免税的。
就像其他房地产一样，当你出售你的土地时，你需要缴纳资本利得税。通常，当你出售房产时，你所获得的任何利润都要纳税。例如，如果你以10万美元购买了一块土地，以15万美元出售，你的利润和应税资本利得将是5万美元。
幸运的是，有一些方法可以推迟，在某些情况下，通过正确的策略消除你的税收负担。
第一种方法是卖方融资或分期出售。在卖方融资安排中，土地所有者扮演贷款人的角色，买方同意在合同有效期内分期付款给卖方。这使得卖方可以在合同期限内分散收益，并避免预先支付一大笔税款。
另一种避税策略是通过合资企业。还记得我们如何讨论与开发商合作作为退出策略吗?对土地所有者来说，这是一种潜在的推迟收益的方式，直到他们最终出售他们在开发项目中的股份。
一个流行的策略是进行1031类交换。1031交换用于通过将收益再投资于另一处房地产来推迟出售房产的资本利得税。这对土地所有者尤其有利，因为他们可能会将一块无收入的土地兑换成产生房地产投资的现金流。
最后，土地所有者可以将销售收益再投资到合格的机会区(QOZ)。我不会在这个视频中深入讨论细节，但假设业主符合美国国税局关于机会区投资的所有指导方针，并且拥有置换房产的时间足够长，他们可以推迟并有可能免除所有的资本利得税。
最终的想法
我知道在这个视频里我对你们说了很多。我想给你上一堂速成课，让你了解土地所有者需要知道的一切，尤其是涉及到最大化他们的财产价值和出售他们的财产。
我们有各种各样的文章，提供了对所有这些主题的更深入的见解，如果这个视频中的某些内容引起了你的兴趣，你可能会发现其中的价值。
当你权衡你的选择时，要考虑的一件事是聘请一位房地产顾问来帮助你进行头脑风暴。这些决定不是凭空产生的——你决定卖掉你的财产，什么时候卖，怎么卖都受到一系列因素的影响，包括内部的和外部的。
每个地主的情况都不一样。每一块土地都是不同的。因此，如果不了解土地出售和房地产开发过程，就很难做出明智的决定。
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你也会想要查看我们的视频描述链接地主常见问题文章以及“土地拥有人拥有及出售土地完整指南”的连结。
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